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Imecom,  société de conseil spécialisée en immobilier de commerce, assiste les promoteurs, les enseignes, les commerçants, les investisseurs et les collectivités locales dans leurs projets de développement de points de vente.

Etablir des relations privilégiées avec l’ensemble des acteurs du commerce est notre préoccupation principale pour construire et pérenniser le commerce de demain.

Imecom (implanté à Lille) intervient sur le grand nord de la France, en particulier sur des actifs périphériques ou péri urbains dédiés à des grandes et moyennes surfaces.
Nous vous souhaitons une bonne visite.

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Urbanisme commercial : Evolutions de la réglementation Imprimer Envoyer
Lundi, 03 Juin 2013 13:26
La Ministre du Commerce, Mme Sylvia Pinel à cloturé les échanges du colloque sur l'urbanisme commercial organisé le 22 mai dernier, en présentant les grandes lignes d"un projet de loi qui devraient être soumis au parlement en Septembre. Ces "ajustements" seraient intégrés dans une loi plus générale sur les questions de l'Urbanisme, dont voici les principales mesures :

- Aucune modification majeure attendue en matière d'urbanisme commercial, dont le cadre réglementaire a trop changé ces dernières années;
- Les demandes en CDAC feraient l'objet d'une instruction technique conjointe avec les demandes de permis de contruire. Un contrôle à posteriori des autorisations de CDAC et CNAC serait mis en place, pour vérifier que les élements présentées dans les demandes sont bien réalisés;
- Les formats "Drive" seraient désormais soumis à autorisation d'exploitation commerciale préalable,
- Les Documents d'Aménagement Commerciaux (DAC) seraient désormais complétement intégrés au SCOT, sans approbation séparée. Ils devraient évoluer pour être moins restrictifs, l'objectif étant qu'ils soient des outils d'analyse et non pas des documents normatifs imposant des règles trop strictes, 
- Le projet de loi devrait également s'attacher à limiter les recours abusifs en matières de CDAC ( CNAC puis conseil d'état).
 
Les parkings dans le collimateur Imprimer Envoyer
Lundi, 09 Décembre 2013 15:53
L'article 58 du projet de loi "Accès au logement et urbanisme rénové" prévoit un durcissement des règles prévues à l'article L.111-6 en matière d'emprise au sol des aires de stationnement annexes d'un commerce.

Par ailleurs deux ammendements viennent préciser tout cela :
"l'emprise au sol des surfaces bâties ou non, affectées aux aires de stationnement, annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue au 1° et 4° du I de l'article L.752-1 du code de commerce, et à l'autorisation prévue au 1° de l'article L.212-7 du code du cinéma et de l'image animée, déduction faite des espaces de circulation, ne peut être supérieure aux trois quarts de la surface plancher des bâtiments affectés au commerce"

Pour rappel le code de l'urbanisme précise à ce sujet : 
"'Nonobstant toute disposition contraire des documents d'urbanisme, l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue aux 1°, 6° et 8° du I de l'article L.720-5 du code de commerce et au 1° de l'article 36-1 de la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et au 1° de l'article 36-1 de la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat, ne peut excéder une fois et demie la surface hors oeuvre nette des bâtiments affectés au commerce."

On diviserait donc par 2 la capacité de parking des commerces soumis à autorisation donc logiquement les agrandissements...
Une précision dans un autre amendement exclut cependant les m² de voirie ou d'espaces verts dans le décompte de l'emprise :
"Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces affectées aux voies de circulation et pour le stationnement de l'alimentation des véhicules éléctriques ou hybrides rechargeables, sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement".

 
Projet de réforme du bail commercial Imprimer Envoyer
Jeudi, 12 Septembre 2013 08:55
Projet de réforme du bail commercial présenté en conseil des ministres le 21 Aôut 2013, intitulé " Adapation du régime des baux commerciaux"

L'article 1er du texte vise à porter de 2 à 3 ans la durée maximale d'un bail dérogatoire (cf. C de commerce, article L 145-5 ).

L'article 2 vise à supprimer la référence à l'ICC dans les articles L 145-34 et L 145-38.

L'article 3 vise à élargir la compétence de la commission départementale de conciliation aux litiges portant sur les "charges" et les "travaux".

L'article 4 vise à créer un nouvel article L 145-39-1 dans le Code de commerce, ainsi rédigé :
" Les variations du loyer permises par les dérogations aux règles de plafonnement prévues au présent chapitre ne peuvent conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Cette règle ne s'applique pas lorsqu'il est fait d'exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail ou au mode de fixation du loyer."

L'article 5 vise à insérer une nouvelle section portant sur l'état des lieux et les charges locatives, avec création de deux nouveaux articles :
Article L 145-40-1. - "Au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement par les parties."
Article L 145-40-2. - " Tout contrat de location comporte un inventaire précis des catégories de charges liées à ce bail comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cette inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel.
"Un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise celles des charges qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire."

L'article 6 vise à créer un nouvel article L 145-46-1 dans le Code de commerce, ainsi rédigé :
Article L 145-46-1. - "Lorsque le bailleur d'un local à usage commercial, industriel ou artisanal envisage de vendre les locaux loués, il en informe le locataire. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente.
"Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acception de l'offre de vente est nulle de plein droit.
"Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire, à peine de de nullité de la vente, ces conditions et prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant la durée d'un mois à compter de sa réception.
L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Les termes des trois alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
"Les dispositions du présent article ne sont pas applicables lorsque le local à usage commercial, industriel ou artisanal est un lot d'un ensemble faisant l'objet d'une cession globale."

L'article 7 vise à modifier le régime du droit de préemption désormais reconnu aux communes, en les autorisant à le déléguer.

En vertu de l'article 8 du texte, en l'état, les dispositions des articles 1er,2,4,5 et 6 seraint "applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant celui de la publication" de la loi.


 
Le congé du bail commercial : L'importance des termes Imprimer Envoyer
Vendredi, 24 Mai 2013 13:37
La loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit ("Warsmann ll") clairifie les modalités de fin du bail commercial et met un terme à la controverse sur la date d'effet de ce congé, née à propos de la prise en compte du dernier jour du trimestre civil : faute de congé délivré pour le terme contractuel, le bail se prolonge tacitement; au cours de cette période, le congé délivré six mois à l'avance prendra effet le dernier jour du trimestre civil selon ce délai.

Prolongation n'est pas reconduction
 
Le bail commercial présente la particularité, bien qu'ayant une durée déterminée à l'avance, de ne pas prendre fin par la seule survenue de son terme.

Le texte de l'article L.145-9 du Code commerce, précisant le sort du bail parvenu à son terme, était quelque peu obscur. Il avait d'ailleurs été remanié une première fois par la loi du 4 aôut 2008 (LME), qui s'était contentée de remplacer la référence aux usages locaux, pour déterminer la date d'effet du congé, par le "dernier jour du trimestre civil", sans préciser que la règle ne s'appliquait qu'au congé délivré au-delà du terme contractuel.

Certains en avaient alors déduit que tout congé, même délivré au cours du bail, ne prenait effet que le dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de six mois, au mépris des termes contractuels.

Il restait aussi à corriger les termes trompeurs de "tacite reconduction" pour qualifier la continuation du bail au delà de son terme, à défaut de congé ou de demande de renouvellement : la tacite reconduction suppose un nouveau bail éventuellement de la même durée que le précedent, alors que le bail commercial qui se poursuit au-delà de son terme devient un bail à durée indeterminée, auquel on peut mettre fin à tout moment.

La loi du 22 mars 2012 complète le toilettage du texte, qui dorénavant s'énonce clairement :

"Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance, ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ".

Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives, JO du 23 mars 2012.


 
 
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