| Loi Pinel : Quels impacts pour l'immobilier commercial |
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| Lundi, 14 Mars 2016 16:21 |
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Plafonnement du déplafonnement La mesure phare de cette réforme consiste en une limitation de la hausse des loyers. La loi prévoit de plafonner le déplafonnement du montant des loyers en limitant la variation de loyer à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% maximum du loyer acquitté au cours de l'année porécédente (C. com. art. L.145-34, L.145-38 et L.145-39). Ainsi, la loi limite les effets du déplafonnement sur la durée du bail renouvelé. Suppression de l'ICC comme indice de référence Selon l'article 9 de la loi, l'ILC (indice des loyers commerciaux) et l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) deviennent les uniques indices de référence pour la révision et le renouvellement plafonnée des loyers. Faculté de résiliation triennale renforcée Jusqu'à présent, l'article L.145-4 du code du commerce admettait les clauses contraires à la possibilité de résiliation triennale de sorte que la durée du bail pouvait être en tout ou partie ferme. Désormais la loi interdit la possibilité de prévoir des clauses contraires à la faculté de résiliation triennale de sorte que le preneur doit toujours bénéficier de cette faculté. Il demeure toutefois possible de déroger à la faculté de résiliation triennale pour les baux suivants :
Cette modification est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014.
Etats des lieux obligatoire Désormais, la loi prévoit l'obligation d'établir un état des lieux contradictoire entre les parties au moment de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution qui, doit être joint au contrat de bail (C. com. art. L145-40-1). Ainsi, le législateur supprime la présomption de bon état des locaux de l'article 1731 du Code civil. Répartition des charges Un inventaire précis et limitatif des charges et impôts devra être obligatoirement établi. Le texte renvoie à un décret en Conseil d'Etat (C. com. art. L.145-40-2). Cette disposition pose une difficulté qui peut amener à des discussions puisqu'il n'y a pas de sanction spécifique prévue en cas d'omission de cet inventaire. Droit de préemption du locataire La loi introduit un droit de préemption au bénéfice du locataire (C. com. art. L.145-46-1). Ce droit est calqué sur le droit de préférence d'un locataire d'un bail d'habitation. Le bailleur qui souhaite vendre a obligation d'en informer le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre. Répartitions des charges Un inventaire prévis et limitatif des charges et impôts devra être obligatoirement établi. Le texte renvoie à un décret en conseil d'Etat (C. com. art. L145-40-2). Cette disposition pose une difficulté qui peut amener à des discussions puisqu'il n'y a pas de sanction spécifique prévue en cas d'ommission de cet inventaire. La loi introduit un droit de préférence au bénéfice du locataire (C. com. art. L145-46-1). Ce droit est calqué sur le droit de préférence d'un locataire d'un bail d'habitation. Le bailleur qui souhaite vendre a l'obligation d'en informer le preneur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre. Définition de la convention d'occupation précaire La convention d'occupation précaire, voit sa définition jurisprudentielle transposée dans le code de commerce (C. com. art. L.145-5-1). La convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circontances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. De cette façon, les Parlementaires ont cherché à sécuriser les droits des preneurs en reprenant cette définition. Source : Francis Lefebvre |