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Actualités
Bail commercial et nouvelles réglementations des charges locatives Imprimer Envoyer
Mardi, 18 Novembre 2014 15:22
La loi Pinel règlemente les charges locatives imputables ou non au locataire. Le décret d'application vient d'être publié avec la liste des charges imputables au locataire et ce à compter du 5 novembre 2014.

Deviennent interdites :

- Les dépenses liées à l'article 606 du code civil

- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent

- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant objet du bail

- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coûts des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
 
" La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pndérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires."
 
Publication de la loi Artisanat, commerce et très petites entreprises : quels impacts ? Imprimer Envoyer
Lundi, 23 Juin 2014 15:18
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises publiée le 19 juin 2014 entre en vigueur le 20 juin 2014 et modifie ainsi le code du commerce.
Pour autant, toutes les dispositions envisagées par ce texte ne sont pas d'application immédiate, de sorte que l'impact sur vos métiers sera progressif.

  • BAIL COMMERCIAL

Disposition applicable à compter de l'entrée en vigueur de la loi

Recours possible à la lettre recommandée avec accusé de réception pour délivrer congé ( article L.145-9)

Sous couvert de simplification, le législateur a souhaité donner le choix aux parties de délivrer congé par LRAR ou par voie d’huissier.

La prudence doit toutefois rester de mise car la validité du congé reste subordonnée  au respect de mentions obligatoires dans le corps même de la lettre, qui en cas d’omission, conduisent à la nullité dudit congé.

Cela étant, il nous semble, au regard de la jurisprudence existante, que la modification de l’article L.145-9 s’applique aux baux en cours.

En effet, la loi nouvelle régit les situations nées après son entrée en vigueur et n’est pas rétroactive, sauf disposition expresse (art 2 du code civil). Il en résulte qu’en matière contractuelle, la loi nouvelle n’affecte pas la validité des contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ils demeurent donc soumis à la loi en vigueur au moment où ils ont été conclus.

Toutefois, la jurisprudence considère que la loi nouvelle régit immédiatement les effets des situations juridiques non définitivement réalisés ayant pris naissance, avant son entrée en vigueur, non en vertu du contrat mais en vertu des seules dispositions légales alors applicables (Cass. Civ. 3e 16 déc.1987).

Autrement dit, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets légaux d’un contrat qui sont alors régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. 3e civ. 3 juillet 2013).

Les règles de délivrance des congés sont prévues non par pas le contrat mais par des dispositions légales.

Dans ces conditions, à défaut de dispositions transitoires prévues par la présente loi, il semblerait que la nouvelle disposition sur la délivrance des congés par LRAR s’applique aux baux conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi mais également aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de ladite loi.


Compétence des commissions départementales de conciliation (Article L145-35)

Ces commissions sont présentes dans chaque préfecture de département et ont pour objectif d’apporter des solutions aux litiges entre bailleurs et locataires et d’éviter la saisine du tribunal.

Jusqu’alors uniquement compétentes pour les litiges nés de l’application des règles de plafonnement des loyers lors de la fixation du loyer des baux renouvelés, elles peuvent désormais être  saisies pour les litiges relatifs aux  déplafonnements des loyers en cas de révision triennale, aux charges et aux travaux.

A noter que la saisine de la commission pour les litiges relatifs aux problèmes de plafonnement est le préalable nécessaire à la saisine du juge, alors que les nouveaux cas de saisine mis en place par la loi ACTPE sont optionnels.

Dispositions applicables aux actes conclus à compter de l'entrée en vigueur de la loi :

Conclusion d’un bail commercial avec une clause privant le preneur de la faculté de résiliation triennale (Article L145-4)

Depuis la loi du 30 décembre 1985, il était possible pour les parties d’insérer dans le contrat de bail une clause privant le preneur de la faculté de résiliation triennale.

La loi restreint largement le champ d’application de cette disposition, qui n’est désormais envisageable que pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents (construits en vue d’une seule utilisation étant la définition des locaux monovalents), les baux à usage exclusif de bureaux, et les baux de locaux de stockage

Pour les autres baux commerciaux, le bailleur ne peut plus demander au locataire de renoncer à la faculté de résiliation triennale.

-  Le projet de texte prévoit la possibilité pour les héritiers du locataire qui a demandé bénéficier de ses droits à la retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité de mettre un terme au contrat de bail en respectant un délai de six mois sans attendre la fin de la période triennale.

Disposition qui s’applique à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

 

Conclusion d’un bail commercial : obligation de réaliser un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire (Article L145-40-1)

Lors de la conclusion du bail commercial, les parties doivent désormais dresser  un état des lieux d’entrée.

L’obligation d’établir un état des lieux de sortie vous incombera par la suite, pour l’ensemble des baux qui auront été conclu à compter du 20 juin 2014.

S’agissant des baux en cours à cette date, l’état des lieux de sortie doit être établi pour les baux pour lesquels il existait un état des lieux d’entrée.

Conclusion d’un acte de cession de bail commercial

- Obligation d’information du cédant en cas d’impayés par le cessionnaire :

En présence d’une clause de garantie dans le cadre d’une cession de bail, le bailleur doit informer le cédant dès le premier mois d’impayé par le cessionnaire  (Article L145-16-1).

La question que l’on peut se poser est de savoir si cette disposition est d’ordre public dans la mesure où l’article L145-16-1 est nouveau et n’est donc pas mentionné à l’article L145-15 sur les dispositions d’ordre public…

- Durée clause de garantie :

Si la cession du bail commercial  s’accompagne d’une clause de garantie, cette clause de garantie prend fin trois ans après la cession du bail (Article L145-16-2)

Dispositions applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la loi 


Modifications apportées au bail dérogatoire (Art.L145-5)

- Durée :

La durée du bail dérogatoire est  portée de deux à trois ans.

A l’intérieur de cette durée, les parties conservent la possibilité de conclure des baux dérogatoires successifs.

Le législateur est en revanche venu préciser qu’au terme des trois années, il n’est pas possible de  conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux

- Délai supplémentaire :

Le législateur accorde  aux parties, un délai supplémentaire d’un mois à l’expiration du bail dérogatoire, pour que ces dernières manifestent leur  intention de ne pas poursuivre leur relation contractuelle ; et éviter ainsi, l’application d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

-  Etat des lieux :

Les parties auront l’obligation d’établir un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire.

Pour les baux dérogatoires  en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi,un état des lieux de sortie doit être établi si les parties avaient d’ores et déjà réalisé un état des lieux d’entrée.


Suppression de la référence à l’ICC dans le cadre d’une révision triennale légale (Article L.145-38 code commerce)

L’ILC ou l’ILAT se substituent à l’ICC à l’occasion des révisions triennales légales à venir.

Suppression de la référence à l’ICC pour la détermination du loyer du bail renouvelé  (Article L145-34)

Nouvelles règles de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail (art l145-34)

En cas de renouvellement du bail, le montant du loyer déplafonné est limité à 10% par an du dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente ledit renouvellement.

Fin de la liberté contractuelle sur la répartition des charges entre bailleur et locataire (Article L.145-40-2)

Cet article met fin à la liberté contractuelle sur la répartition des charges entre bailleur et locataire. Nous sommes en attente d’un décret qui déterminera les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne pourront plus être imputées sur le locataire.

Disposition applicable à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi

L’article L.145-46 du code de commerce instaure un droit de préemption du locataire en cas de vente du local loué. Cette disposition s’applique aux cessions intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, c’est-à-dire dès le 1er janvier 2015.

  •  URBANISME COMMERCIAL
Les points clefs de la loi concernant l'urbanisme commercial

- Le permis de construire tient lieu d'Autorisation d'Exploitation commerciale, si le PC a reçu un avis favorable en CDAC et le cas échéant de la CNAC (art.20A)

- Passage de 8 à  11 du nombre de membres de la CDAC ( commission départemantale d'amménagement commercial ) (art20) :
7 élus et 4 personnalités qualifiés : deux en matière de consommation et de protection des consommateurs et deux en matière de développement durable et d'amménagement du territoire.

- Passage de 8 à 12 le nombre de membres de la CNAC ( commission nationale d'amménagement commercial ) (art20 bis) 

- Publication obligatoire d'un rapport des décisions des CDAC et CNAC (art.21)

- Extension de la capacité de saisine de l'Autorité de la Concurrence du maire aux présidents de l'EPCI (compétent en urbanisme commercial et à celui chargé du SCOT) et au président du syndicat mixte (art.21 bis)

- Précision sur les critères à prendre en compte dans la décision de CDAC, notamment en matière d'amménagement du territoire, de développement durable et de protection des consommateurs (art.21 ter nouveau)

- Avec le Permis de Construire (PC) valant Autorisation d'Exploitation commerciale (AEC) : l'avis de la CDAC reste contestable devant la CNAC mais l'avis de la CNAC ne pourra pas faire l'objet d'un recours juridictionnel. Seul le PC pourra faire l'objet de recours dans les modalités existantes.

Pour les projet ne nécessitant pas de PC :
La CDAC continue de délivrer les autorisations
Les recours interviendront dans les conditions actuelles ( Art.23)

- L'auto saisine de la CNAC sur les surfaces de vente > à 20 000m² (art.23)

 
Les parkings dans le collimateur Imprimer Envoyer
Lundi, 09 Décembre 2013 15:53
L'article 58 du projet de loi "Accès au logement et urbanisme rénové" prévoit un durcissement des règles prévues à l'article L.111-6 en matière d'emprise au sol des aires de stationnement annexes d'un commerce.

Par ailleurs deux ammendements viennent préciser tout cela :
"l'emprise au sol des surfaces bâties ou non, affectées aux aires de stationnement, annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue au 1° et 4° du I de l'article L.752-1 du code de commerce, et à l'autorisation prévue au 1° de l'article L.212-7 du code du cinéma et de l'image animée, déduction faite des espaces de circulation, ne peut être supérieure aux trois quarts de la surface plancher des bâtiments affectés au commerce"

Pour rappel le code de l'urbanisme précise à ce sujet : 
"'Nonobstant toute disposition contraire des documents d'urbanisme, l'emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d'un commerce soumis à l'autorisation d'exploitation commerciale prévue aux 1°, 6° et 8° du I de l'article L.720-5 du code de commerce et au 1° de l'article 36-1 de la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et au 1° de l'article 36-1 de la loi n°73-1193 du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat, ne peut excéder une fois et demie la surface hors oeuvre nette des bâtiments affectés au commerce."

On diviserait donc par 2 la capacité de parking des commerces soumis à autorisation donc logiquement les agrandissements...
Une précision dans un autre amendement exclut cependant les m² de voirie ou d'espaces verts dans le décompte de l'emprise :
"Les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces affectées aux voies de circulation et pour le stationnement de l'alimentation des véhicules éléctriques ou hybrides rechargeables, sont déduits de l'emprise au sol des surfaces affectées au stationnement".

 
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