Le congé du bail commercial : L'importance des termes

Vendredi, 24 Mai 2013 13:37

La loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit ("Warsmann ll") clairifie les modalités de fin du bail commercial et met un terme à la controverse sur la date d'effet de ce congé, née à propos de la prise en compte du dernier jour du trimestre civil : faute de congé délivré pour le terme contractuel, le bail se prolonge tacitement; au cours de cette période, le congé délivré six mois à l'avance prendra effet le dernier jour du trimestre civil selon ce délai. Prolongation n'est pas reconduction   Le bail commercial présente la particularité, bien qu'ayant une durée déterminée à l'avance, de ne pas prendre fin par la seule survenue de son terme. Le texte de l'article L.145-9 du Code commerce, précisant le sort du bail parvenu à son terme, était quelque peu obscur. Il avait d'ailleurs été remanié une première fois par la loi du 4 aôut 2008 (LME), qui s'était contentée de remplacer la référence aux usages locaux, pour déterminer la date d'effet du congé, par le "dernier jour du trimestre civil", sans préciser que la règle ne s'appliquait qu'au congé délivré au-delà du terme contractuel. Certains en avaient alors déduit que tout congé, même délivré au cours du bail, ne prenait effet que le dernier jour du trimestre civil suivant le préavis de six mois, au mépris des termes contractuels. Il restait aussi à corriger les termes trompeurs de "tacite reconduction" pour qualifier la continuation du bail au delà de son terme, à défaut de congé ou de demande de renouvellement : la tacite reconduction suppose un nouveau bail éventuellement de la même durée que le précedent, alors que le bail commercial qui se poursuit au-delà de son terme devient un bail à durée indeterminée, auquel on peut mettre fin à tout moment. La loi du 22 mars 2012 complète le toilettage du texte, qui dorénavant s'énonce clairement : "Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance, ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ". Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives, JO du 23 mars 2012.